实地看盘笔记22：保利堂悦

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作为目前离轨道刘家坪站最近的项目，不管是当初的新房销售，还是现在的二手房都算是这个区域的扛把子。

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整个堂悦，被一条通江大道分割成2个地块，总建筑面积约40万方，综合容积率在1.44左右，在刘家坪区域来说也算是比较大的项目，当初一期的新房销售开了108套房子出来，结果是这108套房子被秒清。现在随着2年限售陆续到期，二手房逐渐被业主拿到市场上来叫卖。

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在重庆市场上来说，加上位于茶园这个区域，它并不算特别受关注的盘，但对于很多和中产家庭来说适配度还是比较高：位于一个很多人都可以接受的距离范围，项目规模够大配套有一定的优势，地块的容积率也不高，绝大多数房源都是改善型产品，建筑的外立面有一定的质感，目前二手房市场上也能挑出一定性价比的房子。

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在这个市场上，大多数人追求的，并不是某一种极致，因为极致的东西，往往脱离了大多数人的价格承受能力，比如现在正在卖的来福士朝天阁，在重庆来说在这个地标建筑上拥有一套房子也是身份的象征，随便一套总价1000多万的房子也不是大多数人能够承受得起的价格。在多数时候，希望得到的，是一种多种要素综合起来的产品力，父母出门方便、自己上下班方便、子女上学方便、最好划片学校组合还比较好，吃完饭有公园可以遛遛弯，出现在视野范围内的建筑和景观不要太丑。

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堂悦的房子正好就对上了这类需求。

试想一下自己在轨道6号线沿途上班，父母也不会开车，是不是这个轨道6号线能够解决自己很大一部分交通出行的问题，附近的学校可以解决小孩子上学的问题。虽然一期前排有一大群高压线，但是相对来说距离还是有这么远，中间隔了一个市政公园。加上堂悦这个产品可以满足不同人群的需求：要带花园带地下室的底跃；有带花园的3跃4；有带露台的5跃6；有带屋顶花园的7跃8。同等条件下，同区域内综合产品能力好像没有明显能够强国于堂悦这个项目。

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现在到2年限售期的组团只有堂悦的一期：照水园，是离刘家坪轨道站最近的一个组团，从小区出来步行穿过市政公园不到10分钟就可以到轨道站，这个距离正好，如果离得太近反而受轨道的噪音影响大，比如被网友开玩笑说是“轨道握手房”的九曲河的远洋九公子和九里晴川，因楼盘靠轨道6号线太近而被很多购房者放弃，我也到现场感受过轨道车经过时的噪音，对于噪音忍受度低的人是无法接受的。

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堂悦照水园这个组团，一共有12栋楼组成，9栋“洋墅”和3栋小高层构成。整个小区内部产地平整，有一定的坡度但是不大，交房2年后整个园区维护还是比较到位，物业对搭建管理比较严格，有屋顶花园在做现浇，被强制停止施工。

照水园鸟瞰图

照水园实景图

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说到堂悦的“洋墅”，这里借用一下朱哥之前在公众号上面自己画的一张示意图来简单解释一下这个产品。这个产品并不是第一次出现在保利的户型库里面，它之前在保利观塘和江山明月是用过的，之前这两个项目在这种产品开出来的时候销售情况也是超出预期。现在堂悦的这批“洋墅”是在之前的产品基础上进行了优化。从楼层来说，一共8层楼的房子严格意义上来讲应该算作是洋房，但是从下图来看，9-12号房是带前后花园，部分户型是带地下室的；5和8号户型是带有侧花园，但是没有公共电梯直达地面和车库，开发商在修的时候预留了到车库的电梯井，需要业主自己安装电梯，到一楼的侧花园需要步行从3楼走路下到1楼；3和4号房侧面有露台，而且这个露台面积比较大；1和2号房带屋顶花园。当初新房销售的时候套内单价在1.5万-1.7万，贵的有1.9万，但是也有便宜的户型在1.2万左右，这个1.2万的单价就集中在6和7号房上。

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下面来看这四种户型的户型图：

这个户型就是9-12号房的户型结构，当然如果是端户，那么花园面积会更大一些。这个户型套内是121平，建面在139平左右，前后花园加起来常规在60-70平，如果还带地下室，地下室的单层面积在50-60平，层高5.2米，也可以做成2层使用空间。对于喜欢花园和地下室的朋友这个户型是个不错的选择，除了二楼现浇的面积，地下室做两层都可以通过采光井直接采光，加上扩展空间这个户型实际使用面积在300平以上。这个户型当初一手房的售价在200万左右，二手房目前网上的挂价在270-310万。

3跃4层的5和8号房，套内130平，带一个一楼的侧花园，有一个地下室，但是地下室的面积比较小，大概在10平米左右。侧花园的面积大概在80平左右，是一个方正的花园，预留的电梯井可以直达，在里面做个阳光房打下麻将喝个茶非常舒服。这种户型目前网上的挂价在250万左右。

3和4号房是5跃6层，带露台，所以露台加起来也有近100平的面积，加上挑空的现浇面积，实际做出来的使用面积可以上300平，上证只有套内125平。

1和2号房是7跃8层，带屋定花园，上证面积套内123平，可扩展的使用面积约有100平。

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堂悦现在还有商业别墅在卖，套内70左右（挑空部分可以现浇），总价150万往上。这种商业别墅在成都刚开始限售那段时间卖得特别火，因为买不到住宅，部分客户就转向了这种商业性质的住房，如果对落户和读书这些没有特别的要求，买套这样的商业别墅拿来住也可以，毕竟算下来价格是划算的。

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最后总结一下，对于刘家坪轨道周边诚心出售的卖家来说客户出到合适的价格就可以出手了，因为再等一段时间周边的保利堂悦其他组团、荣盛华府、首创禧瑞山河、北大资源紫境府、融创江南融府、龙湖康田麓宸等二手房出来后，面对的将是天量的二手房源竞争。对于买家来说，挑选的时候在条件允许的的情况下选优质的房源，而不仅仅是看价格，比如户型结构是否合理、视野是否开阔、噪音大不大、到轨道刘家坪站步行距离大概在多少分钟等，可能现在买入价要比一些其他房源总价更高，但是等你以后想卖的时候也能以更好的价格卖出去，而且可能卖出去的速度更快一些。还有就是在目前的市场行情下，买家看好了就下手，不要太去纠结房子的细节，只要大体没有问题就好了，不然一犹豫在看过几个月的房子，可能优质的房子价格已不是当初的价格。

2022年3月13日