1.

雍江苑作为重庆天地板块开发的第一个组团，06年开盘销售时，临江组团均价就达到了套内10000元/平米。当年重庆的房价均价为2697元/平米，光从价格上看，楼盘在当年的定位就是妥妥的豪宅产品。问问身边的老重庆，蛮多人的记忆里，都会有化龙桥——重庆天地板块，房价高的印象。除了价格高于平均水平，产品规格也几乎秒掉同时期90%的楼盘。

2.

整个雍江苑由12栋高层产品组成，沿江组团由1-6栋临江板式高层组成。

今天介绍的这套房源也是高区临江组团，先看下基础数据：

* 2梯2户，总高28层，房源位于顶楼，

* 建筑面积175平米，套内135平米，开发商精装修，标准的3室2厅2卫，

* 板式结构，坐南朝北，一线江景，通风采光极佳，

3.

通过上述基础信息，我们能了解到，

1. 房子本身配置比较高，2梯2户板式结构的高层，放眼核心区楼盘，绿城兰园有做，平均14户用一部电梯，不会出现电梯打挤的情况。

2. 房子位于顶楼，高楼层拥有绝佳的采光和视野，并且没有楼上噪音的困扰，我个人来说是非常喜欢的。顶楼房子，买下来，重新做下防水就好，虽然相比其他楼层冬冷夏热一些，但靠空调就能完美解决不算问题。

3. 原始结构是南北通透的板式结构，每间房间都采光很好，没有暗卫。建面175平米做的标准3房，如果不做任何改动，各房间尺度都很大。户型的原始设计里，在生活阳台外还配置了保姆间，和主人区完全分开，当年的豪宅棕榈泉国际花园洋房和现在的重庆天地的豪宅产品——锦绣滨江800w+的B户型，都用了此类设计。不过，最吸引我的，是这套房子的承重墙不多，可改造性很大。可根据具体的需求，改成嗨奢的1室1厅，或者是2室1厅。想象一下，如果我是一个单身狗，改成拥有80平米的客餐厅加80平米大套房的1室1厅，非必要情况，是可以绝不出门的。

   
   

   
   

4.

和业主沟通后了解到，这套房子的第一任业主是上海人，人不在重庆，买来投资，一直未住过也从未出租过。19年的时候，现任业主把它买了下来，准备自住，但因为家里小朋友读书，不得不全家在学校旁租房子陪读，所以房子后来就租给了自己的设计师朋友当工作室。进房子内部实际参观后会发现，房子保养得非常新，未住过人是主要因素。

5.

这套房子现任业主是在19年的时候，以280多w买入的，算上税费中介费加上2年的利息，持有成本300左右。现在售价全款305w，按揭310w，业主因为生意周转，诚心急出。目前售价建面1.74w左右，不仅是整个小区同户型最低，除开雍江艺庭的小面积跃层户型，这个价格就是整个重庆天地板块的最低单价。但同时，最低单价能买到一线江景、超高梯户比、为数不多的南北通透的板式结构房屋，自住客户强烈推荐，这套房子的实际居住感会非常好。

6.

雍江苑的问题在我看来只有3个，

1. 人车未分流，家里有小朋友，在小区活动会不太放心。

2. 楼龄较老，在重庆这个新房癌市场，未来增值幅度有限。不过整个天地组团，即将进入开发尾声，未来这个板块的房子也都会老去，当房子楼龄都有一定年限的时候，比拼的就会是视野、朝向、户型等房子本身的情况了。而这套房子本身品质非常能打，放在未来，当周边组团一起老了后，它的劣势不在是劣势后，优势就能得到突显。

3. 雍江苑靠近天地人和街小学，但离天地的商业街以及未来的458陆海国际稍远，吃饭请客要走个10来分钟，对于我这样的懒人是个问题，可能对于其他吃饭后爱走路消食的朋友正适合。

7.

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