1，

今天去看了金科天元道砚北B区，看之前翻了一下这个小区的成交记录，从2021年7月可以开始出售到现在，经历了一个从建面1.8w到1.7w 1.6w最后再从1.5w反弹到现在1.6w左右的价格，现在是2022年3月份。所以现在一个比较合适的价格都是在1.6-1.7w左右，好的房子1.8-1.9也能接受。说明了什么！说明了市场也在慢慢理性地回归，从建面1.5w的成交价慢慢往上抬，也是接受了市场的认可。

2，

这个小区一共由15栋楼构成，1-6栋均为高层，7-15栋为洋房，洋房也有3个单元，总体来说，人口密度不低，但是高低配也比那种全是高层的小区好得多。小区内部修得比较开阔，绿化的设计也蛮不错，植被的颜色搭配一看就是细心设计过。今天去看的时候，春天的阳光让整个小区生机盎然，一幅欣欣向荣的感觉。楼间距也不窄，即使是同为洋房，也比约克郡悦水岸的洋房间距大多了，至少3-4倍的距离。（因为在相同的容积率下，6栋高层大大降低了楼栋的数量，同样的地块面积拥有了更少的栋数）

特别说一下，这个小区的保安是我见过对中介比较友善的人。之前那些盘，特别是龙湖，大概率会狠狠地刁难中介，也不知道龙湖凭什么好拽的。修房子也修不出什么好的名堂，什么舜山府，尘林间，既没有好的商业，也没有好的学校。修得房子，业主都套在上面。在同样地块的照母山，不论是约克郡的壹号湖畔，还是禧悦，悦水岸，壹号半岛。业主投资跟住的舒适度都远远超过。不过买到龙湖唐宁的业主还是非常舒服。从对中介的态度来看，龙湖这个公司的一手房子打死不买，反正也赚不到钱。有一说一，龙湖九曲河那几个盘还挺不错，从九里峰景到九里晴川，跟网红盘揽镜。尘林间虽然配套不行，旁边就是个融创凡尔赛，也破破烂烂的，但里面也挺不错的，户型值得一看，如果价格合适的前提下。一说话就容易上头，其实龙湖的两江新宸跟昱湖一号那边也很不错，涨幅喜人，将个烂就，还是要期待礼嘉天街的完成体。不过我发现最近香港置地的房子，品牌溢价也不低了，想再买香港置地的房子也要好好算笔账了。如果是为了自住，（即使是自住，以后也要考虑到换房子，谁不愿意房子增值呢）香港置地的启元可谨慎购入。

对商品房子有什么感情呢？没有了流通性，就是一堆砖头。拿着一直在贬值，辛辛苦苦赚的钱全被房子的利息给吃了，非要有感情，就是给它一锭子的感情了。有些杠精非要犟，那可是家啊。没有人，那就是一堆砖头，就是含有金融属性的载体而已。只要有一家老小在，帐篷都是家。

3，

身处大竹林版块，金科天元道砚北去金海湾则是相当方便，特别是在春秋之季，找个出大太阳的日子，约上三五好友，带着烧烤架就可以去公园里面，去江边处进行野炊，然后有条件的带个机麻跟电源，打打牌聊聊天也不失一件乐事。

4，

之前不是听谁说，金科这个撇那个差，看了金科天元道砚北B区，反而觉得还挺好的，修得也中规中矩的，整个地势比较平整，上下坡那种地方比较少。有几个不好的地方还是要说一说，第一个就是没有教育资源，这也是一个他价格的原因，话说回来，建面都1.7左右的房子了。这个价格我去买龙湖九里晴川一二期也比较香啊，那里不仅有星光九曲河学校，9年制，而且也不用走上1公里才到轻轨站，更不用说，轻轨一个站就能到礼嘉天街。

同样，说到商业，我看对面就是个融创壹号院。据那些维权的人讲，融创壹号院一期已经减配，融二创（不是笔误，就是戏称融二创）到时候的商业能不能做好肯定打个问号了。金科天元道需要一个立得住脚的商业。

5，

金科的户型做得还挺好的。就拿我们一个客户的一套房子来讲讲吧。

户型特点：（有东南的朝向）

1，板式结构，房间3+1。在厨房旁边有一个小书房。既可以打通做一个超大型厨房，也可以当一个小书房在旁边阅读。

2，客厅4m的开间宽度，尺度够大，可以更合理地摆放家具，比市面上的3m3,3m6的开间舒服非常多。

3，两间次卧与主卧的分布，面积利用率更高。很多板式结构的房子喜欢在走廊的一边是主卧+次卧，另一边是次卧+次卧+客卫的设计，会让过道显得过于狭长。

6，

之前预测的龙湖九里晴川，因为学校（那个学校建地69亩，造价4个多亿；同比，两江新区人小同样面积下，也就2个多亿），再加上周边业主的整体素质比较高，住的房子业态也比较高，以后肯定还会涨。这次给那个学校冠名了“星光九曲河”，周边的楼盘（包括高科江澜，九里晴川一二期）都有显著的成交，先有量，把供给缩一缩，需求如果再涨一涨，基本价格也就慢慢起来了。

以此类比，金科天元道砚北B区需要好的配套，也会有不错的成绩的。