1，

最近看到一篇文章，感触挺深的。是作者“一棵青木”在其公众号“远方青木”写的一篇文章叫《贷款200万买房，每天一睁眼就欠了400元》，文章较长，深入浅出地讲解了不少东西。归其核心就是，如果房子不能暴涨了，那你所面临的的是卖还是不卖呢。如果不卖，那你每天的成本又是多少呢。在房住不炒的大前提下，我们来看看有些钱是不是在不知不觉中就没了。

2，

我们来简单算一下，现在重庆稍微好一点的地方一套清水（建面100平）小三房在200万吧。如果一个人首付3成60万，贷款140万，30年期限，5,5%年利率，一般来说，一套房子2年修好，落证半年，2年限售期，挂在中介半年的时间，差不多就是5年时间能交易。

如果5年时间你能卖掉的话（我们就简单化，只算绝对数字，不折现。折现的意思是，在通胀2%的情况下，现在的1000元的购买力折算成5年后应该是1104元，简而言之，现在买个土豆要1元的话，五年后要1.104元），那么你所给的钱为60期*7993=479850元，简化为48万元；剩余贷款是1295303元，简化为129.5万。意思就是5年，你还了10.5万元的本金，跟37.5万元的利息。

上面算的是利息。我们来算算房子的成本。物业3元一平，100平就是300元，5年就是1.8万元；大修基金算个1万元；然后契税算1.5%，也就是3万元；加起来就是1.8+1+3=5.8万元。

这里总结一下，就是你第一次给的首付是60万元，后续5年还了10.5万元的本金（这70.5万算是房子的绝对价值）；5年房子成本是5.8万元，给了37.5万元的利息，这算是5年持有时间的成本，一共41.3万元。还有一个东西叫机会成本，机会成本就是你首付60万元，存银行或者杂七杂八，一年算4个点，5年就是20个点，意思是你60万本来5年能产生12万的利息，现在因为买了房子，就完全产生不了。所以一共成本就是 41.3+12=53.3万元。

意思就是什么？意思就是5年时间，这房子放在那边的成本就已经是53.3万元，在重庆这个城市，一年到手（注意，是到手金额）10万已经算不错的了。小结一下，就是新房买成200万，5年如果不卖个净收253万，就是亏。反问一下，5年会有53万的涨幅么？差不多就是5000一平。200万涨到250万，每一年刚好涨5个点，连续涨5年。事实上，会不会每一年涨5个点？？？

3，

注意！我这里算的是一手房，那我们来算二手房呢？

二手房在此期间，会多一个手续费。比如200万的房子，你买到手了。那么作为买家，给中介2%中介费，就是4万元。

去房交所过户的时候，按照我们公司收的话，过户费算1500元，去银行贷款那边也要花1500元按揭费（之前有些心黑的中介，算的是1-2个点。解释一下，就是中介帮你贷款140万，贷下来后，他还要收1.4万-2.8万不等。）

还有一个个人所得税，这个东西理应是卖家给的，因为他卖了房子，要给个税1个点，也就是2万，但是卖家喊的是净收，所以这个2万就变成了买家来给。

接着就是契税，如果是第一套房，那么就是1.5%，也就是3万。好了，我们来算算，买的是二手房，买家多给的钱就是 4万(中介费）+0.3万+2万（个税）=6.3万。

我们公司收的是一个点，那就减去2万嘛，因为我们公司没收卖家（卖家的中介费）那边的一个点，那就给买家再折个中，再少一万手续费，就是少了3万，也就是3.3万。

这个是比较简单的，还有一种东西叫担保费。比如卖家还有50万的银行贷款没有还，想拿着买家给的首付去银行把抵押解了。因为买家也怕卖家拿着这个60万首付逃跑，所以就出现了一个担保公司。这个担保公司就负责把这个首付安安稳稳送去解押，不会拿作其他用途。所以就产生了一个几千块的担保费，这又是买家来给，因为卖家要的是净收嘛。如果遇到有些卖家三四百万的银行贷款，还需要过桥资金，并且让买家来支付其手续费，那就更多了。所以要把这个问清楚。（吐槽一句，买家真难。Tmd现在都是买方市场，还要这给一点，那给一点，当然很多买方也是因为开始中介没说清楚，就倒在了这里，这些琐碎把买家搞烦了。试想如果少收卖家的那一个点中介费，拿来把这些手续费冲了，也是一件让人舒心的事）

把前面理清楚了，那就来算一下买二手房。一套二手房200万，我们就算持有2年，到了限售期就卖。2年的物业费是7200元，大修基金不用交，因为这个是跟着户头走的。加一个前面的6.3万元，再加上契税3万，差不多就是10万元。

利息2年的话，140万，5.5%一年，算个大概，也就是140*5.5%*2=15.4万；机会成本的话，就是60万*4%*2=4.8万；成本至少加起来是10+15.4+4.8=30.2万。如果是投资买的这个二手房，两年后不多个30万，也会亏。反问一下，会有30万的涨幅么？差不多就是3000一平。

同理，如果我们买这个二手房过了5年的情况，来跟买一手房对比一下。

4，

理清了一些关于数字上的东西，我们就来说一点现实的。

2018年，很多人还有不少记忆。按照我某个阿姨的说法就是，当时抱着钱都买不到房子。事实证明，大部分人所产生的情绪也让他们挂在了山顶上。举个例子，弹子石国际社区江御（中海地产的），当时有一套房子卖出去280万。这个小区是2009年买的，差不多2010年交付，也出过维权事件，无非就是承诺的中小学换牌子了，感兴趣的人可以去了解一下，买成100万多一点点。2018年，当时是房子的第八年，属于10年之内（吐槽一下，不知道重庆哪儿来的规矩，什么10年的房子都不值钱了。那你买在第8年，第9年，然后住了2-3年，过了10年，那就立马跌价了？事实确实如此，就是这么奇葩）

恩，某个倒霉蛋花了280万买了这个房子，沾沾自喜，毕竟买到了。就算他是2018年7月1日买到的，持有至2021年12月31日。一共3年半时间。

我们就简单说下，280万，分成120万首付+160万贷款，贷款每年利率5.5%，30年期限。三年半时间，一共还了9135*42=383670元，也就是38.3万，其中本金8万元，利息30.3万元（标记一下，这是第一笔成本），刚刚也说过机会成本，就是120*4%*3.5=16.8万元（第二笔成本）。买这个房子，给了中介费5.6万元；过户+按揭费共0.3万元；契税2个点，5.6万元；帮卖家给的个人所得税1个点，2.8万元；物业费算200元一个月，共0.84万元，这里小结一下，一共15.14万元（第三笔成本）。第四笔成本就是担保费1万元。

三年半时间，一共给的成本是30.3+16.8+15.14+1=63.24万元。

280买来，加吧加吧持有成本，63.24万元，最后卖的时候，还给了个1.9万元的中介费，是的，1.9万元，也就是卖成190万，还给了1个点中介费。

算算这个人亏了280+63.24+1.9-190=155万元。

如果不是觉得很震撼的话，155万元是什么概念呢？就是他首付120万元都不够亏！！！

5，

有的朋友可能有点懵逼。那我们可以这么说，这个买家付出的钱，第一笔是首付120万，第二笔是3年半的月供，38.3万，第三笔，就是把房子买来杂七杂八的一些费用15.14+1=16.14万，一共给了174.44；最后净收188.1万元，其中这个净收188.1，还要给银行一个贷款152万元。也就是说，给出去174.44+152=326.44，收回来188.1，那就差价138.34万。最后再加上一个机会成本（首付这个120万放银行放3年半的钱是16.8万），也就是155万。

为什么会差距这么大呢？因为有的人会这么算，280买来，190卖掉，亏了90万。那还有65万从哪儿来？包括的是利息，包括的是机会成本（再说一下这个机会成本的意思，就是这个首付本来存一年，按一年4个点算，本应有的利息，却因为买了房子就没有了。这个机会成本是很多人比较爱忽略的事）

155万。一个收入20万的话，一年存个10万，也要存15年。就算是两口子一共40万一年，也要存个7年。就因为一个决策失误，就失去这么多。所以买房子真的不是凭一腔孤勇，也不是凭“老子喜欢”，还是要多想想。