实地看盘笔记18：核心区200万左右的新房怎么选？

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最近一段时间遇到的好几组客户都在纠结核心区200万左右的新房该怎么选？正好把这个问题梳理一下，当成本周的看盘笔记了。

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按照常规逻辑，两江四岸核心区的在售新楼盘并不多，在选择的时候没有那么纠结，挑一个自己满意的就可以了。但是目前的市场行情下，既然是花了钱，就想挑一个各方面自己都满意的房子，然而现实是目前核心区在售的这些楼盘，似乎不是这里有点问题，就是那里价格贵了，还有就是有些不利因素让大家耿耿于怀，所以最后挑来挑去反而不知道怎么下手，加上目前观望的市场情绪，让买房的客户更加犹豫。

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我们把总价含200万左右在售新房项目从长江下游弹子石往上看，主要有弹子石的保利麓谷林语，香港置地长嘉汇的朗峯，华发四季半岛；江北的金辉融恒江山云著，保利阅江台，中粮天悦壹号；渝中区虎头岩的中海渝中云锦。这几个盘中只有保利阅江台没有实地踩过盘，这次就重点聊下香港置地的长嘉汇朗峯，中海的渝中云锦和中粮天悦壹号这三个楼盘，把自己的一些想法给大家分享一下。

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我们先一个一个项目来看。

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首先是长嘉汇的七期朗峯。长嘉汇这张城市名片经过10年的时间打磨，加上现在长嘉汇购物公园和弹子石老街IP的打造，让越来越多的市民和外地朋友喜欢去长嘉汇逛街购物和买房。从数据来看，前面买长嘉汇的房子实实在在赚了钱的，举个例来说，9000多买长嘉汇一期的业主，现在基本都是卖20000多，看江的房源卖得更贵。加上现在售价1000多万一套的头排一线江景房两江峯，让整个长嘉汇组团享有较高的市场认可度。按照这种市场地位，朗峯开出来应该很快很快卖完是不是？然而并不是，目前在售的几栋楼不但开启了分销，而且朋友圈不时会看到分销带访的有效客户还能现场抽取88-888不等的现金红包，常规来说要用到现金红包来刺激分销带访客户的项目要么就是销售遇到困难卖不动，要么就是开发商急需回款资金；按照香港置地和招商的资金实力来说不会那么缺钱，那么剩下的可能是项目销售速度确实遇到了问题。

八卦完了长嘉汇七期的销售，来看看它现在在卖的户型。现在朗峯的南北两个组团同时有楼栋在售，北区的1号楼和6号楼，南区的1号楼，在售的是套内77/79/80/105平，这四种户型都是做的三房，总价在210-290万。卖的是精装房，建面单价在21000-22000左右，和长嘉汇前期的清水二手高层价格倒挂2000-3000元一个平方。

这个总价段的房子，既可以满足刚需客户，也能满足对地段有一定要求的刚改需求。朗峯这个组团的位置虽然靠后，但是交房后步行到长嘉汇购物公园，到轻轨站弹子石站都在10多分钟，还是挺方便。加上公立的弹子石幼儿园就在旁边，有上幼儿园需求的家庭也很适合。整个建筑的外立面跟两江峯类似，建成之后会和长嘉汇前面几期的的建筑外立面有非常大的区隔，也更受年轻人的喜欢。

按说这么好的条件，很快的找到好人家是没有问题的，现实却不理想。可能有以下两个因素的原因：一是在南北两个组团之间有个变电站，而且这个变电站短时间内是会维持现状；二是市场行情的影响，现在市场比较多的客户在观望，缺乏市场信心。

虽然有变电站这个不利因素在这里摆着，但是长嘉汇朗峯仍是我推荐给客户的第一选择，处于弹子石CBD区域，以后到哪里都比较近；配套齐全，轨道交通，商业，到江边可以看重庆最美的夜景；建筑本身在后期的二手房市场也会有一定的地位；最后就是价格，如果不是疫情，不是现在这个比较低迷的市场行情，这个价格买到长嘉汇的房子是比较困难的。

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中海渝中云锦

自己一直有个疑惑：为什么那么多人如此热衷北区中央公园悦来水土龙兴的新盘，而不考虑来渝中区买套准现房？当然本来就要在那边生活或者工作的另说。

渝中云锦一直以来被网友们以嘲笑的口吻称为“气罐房”，旁边也有一些还建房小区。但是买房我们是不是应该要把格局放大一些，抓住大方向，忽略一些细枝末节。拿渝中云锦来说，这个气罐已经存在20-30年了，从安全的角度来说出现重大事故的概率是极地的，从视野来说只要没有直接朝气罐的方向，平常也不会影响我们的视野，何况现在卖的房源还有可以直接看江的。还有就是这个楼盘小区正大门步行3-4分钟就到9号线和5号线的红岩村站，这两条线都是大线，到哪个方向都方便。到大坪时代天街车行距离3公里以内，打车都不会跳表，到沙坪坝万达广场也就不到2公里路。周边的医院那就更多了，大坪医院，第三军医大等等。而且还是精装准现房，第一批今年9月15日就能接房，现在基本都是所见即所得的一个场景，小区中庭的景观也打造完成，可以实地感受。面对这么一个楼盘，现在带精装的建面单价在18000-19000，虽然是高层，比悦来一些小高层价格便宜1-2千一个平方，为什么大家对它的接受度不是想象的那么好呢，这个问题一直没有想明白。

这个楼盘在以后的二手房市场上会有比较大的竞争力，因为周边这种次新二手房的竞争对手太少了，而且面对的是渝中区，沙坪坝，石桥铺等这些范围内的买家，这个盘应该不止现在这个价。

现在在卖的户型面积是套内60-115平，总价在155-376万。这个项目的户型确实比较多，总共有20个，目前在售的户型就有17个，但有些户型差异不大，只是平方上有差异，结构上却差异不大。面积跨度大，好处就是预算不多的客户也可以买得起，不足就是有小户型，意味着以后小区里面会有部分房源被用作出租，小区人员嘈杂了些。

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中粮天悦壹号

这个项目之前是做建材生意大川的楼盘，后面因为资金问题烂尾了，2020年的时候被中粮收购继续开发。2020年12月份的时候有个客户买过这个楼盘的一套2房，当时的价格是套内18000多，所以对这个楼盘还算熟悉。

现在在卖的房子是高层和洋房，共计有11个户型。高层的面积是套内71-111平,总价在153-256万；洋房的面积是套内81-145平，总价在203-400万，而且目前是按备案价销售，没有折扣。

对于这个楼盘，因为之前烂尾过，加上中粮也不是专门做房地产开发的，所以有点担心最后呈现出来的建筑品质。加上处于石马河这个板块，周边的配套除了离规划的4号线二期工程盘桂路站比较近，靠江边近之外也没有强点。价格算下来高层建面在17000多，洋房建面在21000左右，这个价格在江北来说还是算有性价比的。

这个盘之前给客户推荐得不多，但是近期有2组客户都说去看过，并且表示至少性价比来说还不错，所以昨天自己又跑去了一趟售房部了解了现在的销售和价格情况，得出的结论就是从价格方面来说这个盘性价比还是比较高。轨道4号线的延伸线建好之后轨道出现也还方便，开车到沙坪坝和观音桥也还可以接受。加上离江边近，也算是江景房。但是担心建成的品质不及预期，居住的体验感不好，就会思考当初买这个房子是不是一个理想的选择。

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聊完这三个楼盘，又想起没有十全十美的房子那句话：长嘉汇朗峯有变电站；渝中云锦有气罐；天悦壹号之前是烂尾楼，现在产权只剩30多年。就目前核心区200万左右预算的选择，我还是会推荐这几个楼盘，既然要选择核心区，那么就得接受这些不美的地方了。

2022年2月12日