实地看盘笔记17：华润半山悦景

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这个盘在九龙坡，在南北分化越来越来越大的现实面前，华润还是把它做成了一个改善盘，并没有按照现在市场流行的T4结构,建面控制在100平左右的快销产品来做。现在出来的产品是T2和T4，最小面积是建面99平，而且这种户型只有1栋楼有，据说总共只有32套，其它的都是建面121平和139平的户型，而且部分楼栋还是精装，除去建面99平的几十套房源，建面121清水总价基本是210万起。

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在靠近九龙半岛这个区域里，目前在售的新盘有华润半山悦景、荣安九龙壹号、新希望D10、金辉云漫长滩和龙湖美林美院等。其中半山悦景，九龙壹号和D10是去现场看过的，就说说这三个项目，云漫长滩和美林美院没有去看过，这里就略过。

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九龙壹号、半山悦景和D10这三个项目虽然距离比较近，都在杨家坪正街沿线，但是它们定位差异还是比较大。从总价上来看，九龙壹号主要是小户型，套内50-76平，总价约115-160万左右，而且现在是清水现房销售；半山悦景在售的主要是建面121、139平，总价在210-310万，包括清水和精装房；D10在售的面积是套内94-140平，总价250-390万，清水交付。从面积和总价来看这三个项目在滩子口区域内针对了不同的客户群体，九龙壹号主要是面对刚需客户；半山悦景是瞄准的改善客户，但是更多的是刚改；D10天际这个面积和定价在九龙坡来说还是比较尴尬，常规来说到300万这个级别的客户不仅仅是看九龙坡区域，可能把更多的关注点放到北区去了，这样D10不仅仅是和坡区内的项目竞争，还要和北区众多的项目去抢客户，所以在销售速度上估计会有一定的困难。

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对比完周边的几个项目，半山悦景产品还是比较契合目前坡区的市场需求，加上华润二十四城在坡区的影响力，在坡区来说买200-300万的房子这个项目也是纳入备选之一，甚至对外区和区县客户也有一定的吸引力。现在我们就回到项目本身，看看它有哪些吸引人的地方。

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由于地块的原因，整个项目分成了南北两个区，其中北区有10栋，南区有8栋，一共有18栋小高层组成。项目的容积率只有2，平均的楼间距超过30米，这个楼间距在主城核心区还是很难得。加上7万方左右的绿化园林面积，让项目的居住舒适度更高。

项目楼栋分布图

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项目除了售房部之外，现在做出来景观示范区和一部分外立面，外立面是现代风格，大面积的玻璃面和金属装饰条，呈现出来的效果比较有质感，给人的感觉也比较大气。

入户大堂及架空层外立面实景图

外立面效果图

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再来看看具体的产品。总共三个户型，建面99/121/139平，其中121和139平的户型是主力户型。其中占比最大的是建面121平，套内约100平的户型，2梯4户，做的是三房两卫，目前北区的市面是做得最多的是建面100平左右，套内80平左右的三房两卫T4产品，这相差20个平米的空间分布到客厅卧室，让整套房子的舒适有了较大的提升。

和北区悦来保利时区的建面99平的三房两卫，2梯4户产品做个横向对比，就更能感受到这种建面121平的三房两卫在实际居住使用时的舒适程度。从客厅的面宽来比较，只做三房的情况下，半山悦景面宽可以达到7米，而且保利时区的只有6.4米，多出的60公分在摆放大尺度家具时还是很有用处；除开主卧，两个次卧的面宽尺寸半山悦景也都在3.1米，保利时区的户型只有3米和2.85米；所以在实际使用过程中这20个平米给人的体验差别还是比较大。最后再来看看价格，保利时区这种户型的总价在180-200万，精装；半山悦景精装的总价在220-270万，单价算下来相差并不大。想想这是坡区，总价高出这几十万就会更挑客户，华润还是把这种户型做成主力户型还是值得敬佩。

半山悦景建面121平户型图

保利时区建面99平户型图

2梯2户的建面139户型图。如果经济条件允许，或者需要踮一踮脚可以够到这种板式的户型，建议购买这种户型，因为不管是以后自住或者转手，这种板式结构的产品在以后的市场上是稀缺的，目前中户型的折后总价清水在240-270万，精装在290-310万。

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说完了这个项目本身的情况，再来看看项目周边的情况。

轨道交通，这个是大家都关心的问题。项目200米处有一个在建18号线的滩子口站，18号线一期预计是2023年通车，一期链接的是重庆天地的富华路站到大渡口的跳蹬南站。可以与1/2/5/9/12/环线进行换乘，也算是条大线。

公交线路在滩子口站有17条公交线路，出现还是非常方便。

由于是新房项目，学校只有等到项目交房之后才能确定，所以最后项目划片到哪个学校就读目前还不能确定，周边的小学有铁马小学，九龙小学，九龙坡第一和第二实验学校，初中有杨家坪实验中学B区，天宝实验学校和铁马中学B区。

周边的医院有九龙坡人民医院，重庆市第十和十三人民医院。

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之前遇到一对来做四川达州的夫妻来重庆买房，按照常规逻辑他们应该是买在北区，因为那个方向回去是比较方便的，而且也是目前成交比较活跃的区域。但是他们在看完北区悦来和中央公园之后，感觉那边没得人气，担心以后起来的速度和质量，在对比完沙坪坝，九龙坡和南岸后差一点就买在了半山悦景（最后因为价格差了几万没有谈下来没买成）。这说明一是这个项目的地段还是没问题的，二是项目本身修出来还是看得才能打动对重庆不熟悉的外地客户。

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虽然越来越多的坡区人在往北区走，也有部分客户不看好坡区未来的发展潜力。但是这个半山悦景楼盘在坡区来说是值得关注的，在坡区改善市场上这个总价我想还是能被大家接受，并且前面有华润二十四城和万象城商业的示范，希望最后这个项目给我们呈现出来的效果能够达到预期。

2022年2月6日