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这周去看了两套业主要卖的房子，一套是融创在悦来的叠拼别墅国悦山，一套是龙湖九里晴川一期的联排别墅。看完之后感叹融创修出来的别墅也不错，而且这个国悦山的叠拼更是给人眼前一亮的感觉。如果让我来选两个小区同样价格的两套房子，我会选国悦山，为什么呢？下面就来看看这个国悦山的房子。

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说到悦来，第一印象是房子修得多，但是入住率不高，走在街上看不到多少人，感觉到处还在施工修建。随着新城区人口填充的速度越来越慢，悦来也会面临这种拿时间来换空间的现状。悦来在当初规划的时候分成了3个板块：生态城、会展城和智能城。国悦山处于悦来的会展城规划板块内，站在小区往前望去就是呈蝴蝶形状的重庆国际博览中心。

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国悦山是融创国博城的一个别墅组团，也是国博城最后的一个组团，有独叠和类独栋。由于所在的地块是个台地，整个小区120套房子是依山而建的，看出去错落有致、视野开阔，大部分房子可以直接看到嘉陵江的江面和国博中心，算是江景别墅。

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再来看看它具体的地块条件，这块地的容积率只有0.51，几乎就是独栋别墅的容积率。这么低的容积率，在规划设计的时候，每栋的户数、每排别墅之间的楼间距，比大多数别墅项目都能做得更好一点。

周边资源比较好。这个项目三面被800亩的会展动步公园环抱；还有就是地块内部有高差，地形有一定坡度，于是建筑修出来就像前面说的形成了高低错落，大部分户型的景观视野，比建在平地上的别墅更好；第三就是旁边就是小区的商业街，旁边还有一个已经开业的高尔夫练习场，虽然目前小区的商业还没有完成招商开业，但是随着周边人口的入住，日后吃饭喝茶还是比较方便，喜欢打高尔夫的业主，周末在旁边活动活动都不用动车。

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国博城修的别墅也不少，前面已经有两期，这个国悦山是第三期，也是最后一期别墅。前面两期修的是英伦风别墅，单从地块条件来看，国悦山这个组团资源应该是最好的。融创之所以给这个组团专门取个国悦山的名字，应该也是和国博城前面的别墅形成区隔，就像日本丰田车给它的高端车系改了个雷克萨斯的名字。

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整个项目呈现出来的效果有点“小玫瑰园”的感觉。一是项目的外立面是法式风格，跟融创在九曲河的玫瑰园项目是一脉相承；二是这个小区里面的业态也很纯粹，由独叠拼和类独栋构成，这里所谓的独叠拼就是一栋楼只有4家人，下叠2家人，上叠2家人，这样每套叠拼都是端户，采光和通风效果好，在装修的时候内部改动也好做，毕竟三面采光比两面采光有更大的创造空间；三是大多数一楼的房源都带花园，而且面积都还不小。但是相对联排而言，这种叠拼要么是选地，带花园；要么选天，带露台，这种二选一的感觉不是我们成年人想要的，但是这就是生活。

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在别墅林立的北区，国悦山是一个可以关注的对象，它的周边环境、景观视野、容积率、楼间距、绿地空间、户型质量等等，已经基本足以支撑一个比较好的价格，但是这个盘要2023年4月份才满两年，现在基本没有人挂出来卖，到我们这里出售的业主是因为要到外地发展，所以不得不忍疼出售。挂的价格是360万，建面218平，套内190平左右，地上两层，地下也可以做两层，花园面积约180平米。建面单价算下来约16500元/平，这个价格是不算挑空和地下室可改造的面积，算上地下室扩展出来的100平左右和挑空现浇30平左右，实际使用面积约350平米，这样的面积和360万的总价是不是算性价比高了。

类独栋外立面实景图，旁边的这个花园目测有600平米左右。

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我们实地来看看的这套叠拼，最吸引眼球的是它大花园和看出去的视野。直接先上图：

只照到一半的花园，花园面积约180平。

站在花园里看出去的视野，照片上隐隐约约可以看到嘉陵江。

喜欢花园，而且是喜欢大花园的朋友到了这个房子花园惊艳到，别说叠拼，很多北区的联排或者类独栋的花园都赶不上它，但是这个360万的总价确实洋房总价的水平。当初融创做产品定位的时候没有做成总价400-600万左右的联排，而是做成这种总价200多万，300多万跑量回款的产品，虽然不知道当初的销售情况，但是猜想卖得会不错。加上看出去的视野，有点类似棕榈泉当初修个那个坡地独栋别墅的感觉。

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最后再看看这套房子的户型图，简单总结一下。

（1）从第一眼最吸引人的仍是这个花园，180平米的配置，加上好的私密性，至少得给房子加1分；

（2）三面采光的端户，侧面和前面两个阳台，都可以直接步入花园，二层现浇后可以根据自己的喜好来改造；

（3）地下室，据业主说地下室的产权证上面是53平，但是扩展到车库后单层面积可以做到80平，加上5.3米的层高可以做成两层，单就面积来说地下室可以做到160平。这样就可以做更多的功能空间出来，什么音影室、架子鼓练习室、健身室等等都没得问题了。地下室不足就是层高稍微低了点，毕竟5.3米做两层还是有点压抑。

（4）一层的单层面积约95平，加上阳台的赠送面积，总共的使用面积约100平，这个面积比市面上很多联排或者合院单层面积要大，使用起来有点豪宅的感觉。

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我们一直坚持一个观念：没有十全十美的房子。对于这个国悦山也是同样的态度，虽然它的景观资源、自身的规划、楼间距、户型设计等都不错，但是它同样面临悦来目前人气不足，这种别墅盘入住率更低，入住速度也会更慢；配套的商业现在没有招商开业，即使后面开业了由于小区入住的人少，又暂时没有办法吸引其他人来消费的话经营起来会很困难，很有可能养不活这些商业；选择叠拼就意味着天地只能二选一；现在有些业主正在装修，不知道装完之后的搭建会不会严重，搭建出来的效果和小区整体的外立面颜色造型有几分协调等，这些会是小区面临的问题。

没有十全十美的房子，这就要求我们在买房的时候必须有取舍，哪些是必须要的条件，哪些是非必要的，这些衡量清楚了最后选到适合自己的房子的概率是挺大的，好了，话题扯得有点远，也该收回来结束这次的实地看盘笔记。