如题，这次说的是江北嘴关注度与争议最大的楼盘，中海寰宇天下。地块由香港九龙仓和中海地产于2007年9月24日 以25.4亿成功竞得，出让面积约139.69亩，总建筑规模为426272平方米。该项目2011年一期开盘均价3万/㎡，当时重庆平均房价才建面6千左右，吸引很多外地投资者，轰动一时。而后价格几经浮沉，故事颇多，如今10年已过，让我们再来看下这个江北区龙头高端住宅。

首先地段毋庸置疑的绝对中心之一，于重庆三大CBD的江北嘴金融中心，轨道6号线、9号线；拥有长江嘉陵江两江交汇，远眺南山，南滨路、朝天门，周边江北嘴中央商务区中央公园中央公园、江北嘴地标IFS国金中心，耗资16亿的重庆大剧院、重庆科技馆、财信广场、环球购物广场、三洞桥风情街等，享有顶级的配套。

其次关于圈层，寰宇天下历次开盘的一手业主大都非富即贵，全部接房后，前期有投资或金融杠杆失败的也陆续腾出来，现在买入的基本都是自住，首先房住不炒已经深入人心，加上这样的产品本身也不适合投资，转手受众群体太少，而因为比较高的购买门槛及江北嘴周围人群高端，逐渐里面的住户会换得越来越高阶，大多新进的业主比之前老业主的社会能量、财富等级更好，如重庆引进的高素质的人才、金融行业高管、重庆本地追求品质的成功人士，享受顶级生活教育配套的等高端人群。个人认为寰宇天下将是重庆接房后因为软实力不断提升升值潜力大的为数不多小区之一。

目前有很多大户型改装成两室等极端个性化装修也体现了这一点，金融产业加改善居住区组合，会让楼盘拥有恒久的价值，而随着入住率的不断提高，物业服务也会更加趋于完善，推动硬件设施设备维护维修使楼盘折旧更慢，中海物业本身也不差大规矩的。

关于学区：江北嘴实验学校，公立，从开建到校长招聘等，一直都关注度极高。2017年完工投用，因为建校时间短，学生成绩并未得到验证，目前市场上声音不一。但江北区对其投入大量资源和政策倾斜，更有传将同七龙珠之一的南开合作，九年一贯制，小升初一步到位，完全避免择校问题，加上现在教育改革，更是优势明显，更是让很多不愿在教育上太折腾的家长很愿意选择。每周有法语、击剑、编程、戏剧等丰富课程，生源和对应家庭教育都是顶级的，综上，江北嘴实验学校的前景很值得期待。

楼盘品质本身：因地块原因，以小组团为主，园区都不大，但错落有致，再加上有江景资源、中央公园的加持，永远都好多拍婚纱照的。除了外立面不算高端，其实内部用材还是不错的。公共区域比如走廊、过道的墙面地面都是高级石材加金属材料，过很多年都不容易显旧。3.15米层高，尽显大气。大面宽的设计，让观江与采光通风效果更佳。

缺点：1，总价高，不适合投资，买入价格不是很高位，保值基本没问题，增值期望不能太高。

                 2，几年前的豪装风格与成色稍显黯淡，对装修有要求的，尽可砸掉重来。

                3，外立面一直和密度一直被诟病，远处看来很密，超高层，在江北嘴出现这样黄色外墙漆一点不高级，甚至是突兀。容积率8，对开发商本身要求不低，换开发商实际出来的效果估计也差不多。来福士1566户，寰宇天下一共2386户，试想，重庆哪里还有如此核心又高端居住区集中的，可见当年中海颇有些魄力的。其他大开发商多以某个组团打造为豪宅，增加产品线的丰富度和对高端人群的占有。

      综合，随着重庆不断向前发展，寰宇天下价值天花板将不断刷新，真正的核心高端住宅，独一无二，不可复制。如果你想不远离核心区，对地段要求很高，比较好的解决孩子学区问题，有与自己匹配的圈层社交平台（包括孩子们的），居住品质合适，预算充足的话，寰宇天下是个不错的选择。

    以下附各组团相关数据详情，供参考。

      寰宇天下共4期，包括高层、超高层、洋房和别墅业态，分为7个小组团，分别是：天擎、天悦、天玺、观澜苑AB区、东升府和雲锦阁。

       一期：雲锦阁，2幢，2T2户，总高9层，共32户，4.2元/㎡。金朝阳高杠杆贷款买入，建仓成本建面23000-25000左右，货值2个亿，因资金链断裂，现无人管理，荒芜的状况。

               观澜苑，2013年，物业费4.2元，A区，2幢共187户，2T3户，总高31层，最新均价：31194，最小面积248平米，550万。一线临江，江景视野最好，200平大户型为主，统一豪装。B区，6幢，1、2号楼2T3户，总高26楼，3、4、5、6号楼2T4户，总高分别为23、19、17、26楼，共423户，最新均价30707，最小面积180平，395万起。一手卖得最贵，也是能看江的。因为在左边，没有高建筑物，以后遮挡不会那么厉害。

       二期：超高层天擎，2幢共614户，2013年，1号楼5T7户，总高47楼，2号楼5T6户，总高47楼，大中小户型均有，统一豪装，最新均价：25740 ，户型最小90平米两房，222万起。

       三期：天悦，2幢共542户，5T6户，总高47楼，2016年，清水房，最新均价：30597，户型最小120平三房，总价315万起。        

                天玺，2幢共541户，豪装，2016年，5T6户，总高47楼，最新均价：32268，户型最小120平米三房，总价335万起，目前所有寰宇天下组团入住率最高。最上面几层属于一线江景，观江视野堪称“一品中的极品”。3层车位100％私有抢完，不对外停车（对此槽点满满，一个入口仅作为月票车，直接就无法进去，另一个说的登记后进去，保安要求提供业主车位号，一个临停的都没有，在外面，顶多10分钟，警察就短信来了，然后就遭遇了2022年的第一张罚单，PS:中央公园地下停车场真香）无办公，无民宿，系所有组团最具居住与升值的小区。

       四期：东昇府，8幢47户，物业费4.2-6.9元/平，最新均价：46556，220平起，850万，最贵的组团，别墅连排，千万起，目前入住率不高。

 面积段及占比：超高层：90-105㎡占30%，144-165㎡占50%，190-200㎡占20%

                            高层：180-210㎡占58%，240-260㎡占42%

                             联排、类独栋：300-350㎡