金海湾滨江公园沿线楼盘盘点（二）|每个人的地产馆

发表于 2022-01-16 01:54:13, 作者曾小刚, 浏览数 1065

上次盘点了金海湾滨江公园沿线大竹林片区的楼盘，这次我们一起来看看九曲河片区。

九曲河片区主要项目分布图

这个片区主要有8个开发商，分别是龙湖、金科、融创、东原+旭辉、远洋、华宇和高科，能够和这个阵容相pk的就是中央公园和照母山区域。区域的楼盘主要有龙湖的九里晴川、融创玫瑰园、华宇御澜湾、金科九曲河、远洋九公子、旭辉和东原的江山樾，高科江澜。再加上5公里长的九曲河湿地公园，4200亩左右金海湾公园，龙潭公园和北恒公园，整个片区的环境非常不错。整个区域目前除了学校配套还没有跟上，其他的轨道交通，商业不远处有礼嘉龙湖天街，到财富中心和金开大道商圈也不算远，加上公园和江景资源，这一片成为改善型居住比较好的选择目标。但是也有不如意的地方，兰海高速从江山樾、九里晴川、九公子旁边呼啸而过；沿江往大竹林方向还有铁路线，6号线的部分轨道在地面跑，这样噪音会给居住环境带来不利影响。

这些楼盘实地去看过的有龙湖九里晴川、龙湖揽境和高科江澜1期，其他的楼盘没有到小区里面去看，有些只是在小区外面看了一下建筑的外立面。对于到过小区里面去看过的楼盘，可能就说得细致一些，没到小区里面去看过的就说下自己的感受和网上的一些观点。

之前一篇的盘点里面说了金海湾滨江公园，这里就大概介绍一下九曲河湿地公园。网上关于九曲河湿地公园的介绍数据也比较乱，有的说占地3300亩，有的是1972亩，不过全长5公里这个说法倒是统一的。自己开车经常路过，却还没有到公园里面去逛一逛，看网上大家拍的视频和照片，展现出来的比较原生态，不时有告示牌提醒游客注意毒蛇的出没，所以要去九曲河湿地公园游玩的朋友，特别是带小朋友去玩的时候不要往荒草深处走，安全第一。

回到正题，先说自己去过的楼盘。

龙湖九里晴川，去看过九里晴川一期的别墅组团和洋房组团，还有九里晴川的二期。

（1）一期别墅组团共计61栋联排和双拼组成，以4联排和5联排居多。面积集中在建面336-446平米左右，当然还有面积更大的双拼。现在网上挂的建面单价在14000-15000元/平米，总价集中在470-650万之间。

在61栋朝马路对面的工地目前正在施工，据相关人员介绍，正在修建的是九曲河实验学校，而且这个学校还是9年一贯制，下图中塔吊处正在修建的地方就是学校的工地。在资金到位的情况下，学校的修建是比较快的，一般1-2年就能交付使用，按目前的工程进度，2年内投入使用应该问题不大。这所学校投入使用之后，解决了九曲河板块最大的教育短板问题，这样这边的入住率将会有一个明显提升，各小区入住率提升后，周边的社区商业开业率也会提高，这样更方便小区居民的同时，也能给九曲河这一片增加烟火气。

（2）一期洋房组团，

这个组团的商业出来自己的社区商业之外，还有就是远洋九公子的商业，因为入住率不算高，周边的社区商业也没有全部开业，差不多能满足日常生活需求，需要购物看电影带娃儿耍的话还是要去礼嘉的龙湖天街，或者到财富中心和金开大道的商圈这边也比较方便。这个组团主力面积是建面135平米和150平米的两种户型，目前的网上的挂牌价集中在21000元/平米左右。

建面约150平米的户型图，这个户型图的分布楼栋主要在小区的中庭位置。

建面约135平米的户型图，这个户型分布的位置主要在小区靠外圈的楼栋。

（3）龙湖九里晴川二期，这个组团在远洋九公子和龙湖揽境之间，由小高层和洋房组成，总共22栋楼，约903户。外立面一改龙湖传统的托斯卡纳风格，换成了大玻璃面的现代风格，和隔壁的揽境也能呼应起来，和一期的洋房外立面风格形成比较大的反差，感觉是相差一代以上的风格转换。

目前小区评价挂价在20000元/平米左右，实际成交价集中在建面18000-19000元平米。

九里晴川二期楼栋平面图

建面约160平米的户型图

建面约135平的户型图，这个户型沿用了一期的户型结构，四个房间放在四角。

高科江澜1期，这是一个2019年7月开始接房的小区。这个小区的外立面颜色一直受网友的诟病，因为是比较老气的红色调为主，所以大家都开玩笑的说这个风格是“老干部”风格。形成这样结果的原因可能是开发商是国企，开发出来的房子也带有浓厚的国企审美风格。

这个组团一共有300户左右，目前已经入住的大概40户，还有70多户正在装修。小区的楼间距大，环境安静，虽然小区规模不大，但是内部的活动空间还是比较大的，在小区里面遛弯这些基本需求可以满足。到轻轨站九曲河站走路10多分钟，到江边也近，物业费是3.5元/平米。目前小区的房源建面120-150平米占比在90%左右，成交价平均下来在建面18000多一平。

这个小区的配套和环境，房子面积在集中在120-150平，适合喜欢安静，人口不多的家庭，有空到金海湾滨江公园沿江步道跑下步，吃完饭到小区的步道散步，加上“老干部”的外立面风格，可能年龄大一点的客户会更喜欢一些。

高科江澜现在还在建三期别墅，二期叠拼呈现出来的效果还可以。

高科江澜1期实景图

远洋九公子，这个楼盘网上评价比较多，虽然吐槽比较多，但是总体来说这个盘目前的性价比还是比较高，买来自己住家还是比较适合。之前有一个预算300-350万的客户想在北区买一套带花园和露台的改善型房子，看过凯德九章、龙湖尘林间、融创壹号院等，我自己也给客户推荐过华侨城、樾千山、万科金域蓝湾金科天元道砚北、龙湖两江郦湾。但是客户最后还是选择了远洋九公子带花园和露台的洋房，客户心中有个要花园和露台的结，最后选择的产品也正好能解开这个结。下面贴一段网友看完小区后还算中肯的评价。

（1）地段

小区在九曲河地铁站边上，离地铁站不算远，出站步行5fz左右可到小区大门，暂无公交，出门为金通大道，背，门口有道路直达礼嘉，暂未开通。

（2）配套

底商，离礼嘉天街较近，需开车。小区门口就是龙湖的洋房（一会儿要去看），正在修建9年制学校，听到9年制，基本上确定了不会是mx，所以就算普通公立学校吧。医院是儿童医院、市人民医院。附近最大的卖点应该是湿地公园，的确很大，之前就带小朋友来过。

（3）品质

次新小区，品质一般。小高层+洋房一体，外立面一般，仿古装饰。小区紧邻高速公路，另一侧又是地铁，噪音较大。绿化设计中规中矩，有蓝色跑道，个人原因不喜欢红色透水砖，时间久了掉色后难看得要死。入户大堂还行，墙面装饰地面拼花。变相两梯两户这点还挺好的。缺点是小区门口的水景居然没用起来，干了很久的样子。

（4）物业

物业一般，水景维护就能看出来。小区内公区清洁卫生还可以，就是小区外面大门口的环境需要冲洗地板。小区绿化维护得还可以，草地这些都保存得还不错，没看到什么麦冬、鸢尾、冷水花之类的，灌木修剪高矮比较一致、整齐。小区工程维护还可以，楼层灯、消防设备都没看到坏的。安保还可以，门岗管理比较严格。不过话说回来哈，这种小高层+洋房的组合，物业费才2.7，物业费肯定不算高了，个人觉得和金科天元道的水平差不多。

由于没有进到远洋九公子小区里面去，只在靠九里晴川一期洋房那条商业路上逛过，没有实地看过就没有发言权，这个小区是不是值得选择，还是需要实地看房后再下结论。

龙湖揽境

这个组团是个网红盘，说是小红书上面有个博主，买了套揽境的房子，装出来后拍出来的效果走红了网络。先来看一张照片：

龙湖揽境实景图

龙湖揽境楼栋平面图

整个小区一共18栋楼，595户，这个规模的小区以后生活在里面邻里关系会比较单纯，说不定还有一些业主之间的互动活动。外立面采用大面积玻璃和铝板，阳台挑空6米。揽境的房子我们习惯把它们叫做大平层，楼栋的总层高在7-10左右，把院馆搬进小高层也并不是龙湖的创意，但是把院馆搬进小高层，加上户型和外立面的大胆用材，这种房子给人更好的体验。不足就是揽境为了满足容积率的要求，加上地基有高差，在楼栋排布的时候排得比较乱，不像绿城的一些项目把楼栋排得横平竖直的。

现在揽境的房源在网上也挂出来卖的比较少，平均挂价在22000元/平米左右。户型面积主要有建面约140平，162平，180平和210平左右的户型。

江山樾

这里贴的一段网友实地看房的感受：

九里峰景出来步行10分钟左右就到江山樾。说实话，第一眼看到小区有点失望。大门门禁还是用的还建房那种铁栏门门禁，中间一个大大的广告。安保服务一般，我们直接走过去保安就给我们开门了，进门就是一个昏暗的很高的几个梯坎，没有电梯。整个小区中庭也是黑压压的，灯光很暗。小区一楼入户大厅很一般，又小又窄也没什么有档次的装饰。出电梯，楼层过道漆黑一片，中介吼一声才亮灯，把我吓着了。看的几栋楼的三室、四室都是清水房，户型还挺好的，朝向也不错。但是地铁噪音问题有待考虑。在中庭，噪音很明显。中庭绿化很一般，大门两边大片大片的麦冬、鸭脚木等植物，每块绿化的草地都很少，有点像我们现在住的老小区，也不能说没有绿化，就是乱哄哄的，随便抓着什么种什么啊没有规划没有设计。总体来说，整个小区的绿化、安保、大厅、过道这些是应该是看过的几个小区里面最不满意的，但是物业费居然是最贵的，中介说3块多。这种还建房的门禁，加上这种老小区的绿化、安保，房主的价格却喊得挺贵的，没有低于套内2万的。比天元道、天骄公园、九公子都喊得贵。

江山樾小区外面的绿化带杂草多也不整齐，而且还堆满了很多腐烂的植物。但是九里晴川外面的绿化修剪的很漂亮很整齐。不得不说龙湖地产房子贵还是有它的原因的。

这位网友也是从自己需求的角度去观察的项目，至于项目本身适不适合自己得先实地看，然后再综合考虑。

金科九曲河

金科九曲河项目是金科从区县回归主城背景下开发的，在这个时候，金科也需要一个高端项目来证明自己，这个项目做出来也算是重庆市场上的豪宅。金科之前的竞争思路是高维打低维，就用用叠拼打其他家的洋房，用洋房打其他家的高层。但是当它再次回归主城时，已不是当初的市场格局，万科龙湖置地这些开发商的品牌已经树立，用当初那套打法市场客户估计也不大买账。这个时候就得用实打实的产品在高端市场去分争取一份市场份额。

金科九曲河有两种产品，别墅和大平层，加上靠江边近，有一定的江景资源可以加分。在楼栋排布上也非常规整，横平竖直，很有仪式感，大平层和别墅的位置摆放得也很恰当。在装修用材上部分材料比龙湖的舜山府成本更高，只是最后呈现出来的效果不是那么理想。

现在这个项目的二手房已在市面上出售，包括合院别墅，类独栋别墅和大平层，网上挂价整体均价在27800元/平米左右。大平层的户型主要有3种，建面约206平，262平，368平；类独栋别墅建面约600-660平；合院的户型约是350平，413平。从贝壳的成交数据来看，2021年一共有3套成交，大平层的成交价在22000-24500元/平米，类独栋别墅成交单价约是22700元/平米。