1

对于非标楼层的选择，总会纠结。

是要大花园还是大露台？

是要一层的地下室还是可以做成2层的地下室？

还是成年人的世界既要……又要……。

2

这周四和周五实地去看了【清晖岸】和【九里晴川】的房子，回来后在想如果预算在300-400万的客户要在这两个楼盘来选套一楼带花园的房子，会怎么去抉择。带着这个问题，来捋一捋这次看盘的过程，希望能够给正在考虑买这两个楼盘的客户一些参考价值。

3

清晖岸去看的是一套一楼带花园、带地下室的洋房，中户，建面239平(地下室在60-70平)，套内平层面积是146平米，清水，业主挂价是430万，心理价位410万就卖。按业主的心理底价410计算，建面单价约17000，算上可以实际使用的地下室和花园，这个价格还是可以接受的。

这套房子有几个亮点：第一就是花园，总面积在110平米左右，分前后两个花园，靠厨房这边的后花园面积在40多平，前花园在60多平，而且前花园比地面抬高1.5米左右，这样在装修后花园内的隐私性非常好，小区里的其他业主路过花园时看不见花园内的情况；第二就是地下室，这个地下室是预留了采光口的，对于喜欢地下实的朋友来说，这个地下室还有一个好处就是层高在6米以上，可以做成2层，对于功能空间需求比较多的客户来说是非常实用，比如在地下室可以给孩子做个架子鼓练习室，或者做个音影室也可以。第三就是由于前花园这个方向比地面高出1.5米左右，这样室内的采光比平地面的一楼采光更好。第四就是主卧配置高，除了常规的衣帽间，卫生间，还有一个独立的书房，这样家里就不用单独拿空间来做书房了。第五就是客厅7.2米面宽，如果把阳台也框进客厅，那么可以做成7.2米*8米，约57.6平米的大客厅。

不足：这个户型做四房比较尴尬，要在其中一个房间中预留到后花园通道，不然只有通过小区里面的公区直接到后花园里面，会造成不方便。另外就是做出四房后，只有2个卫生间，除去主卧的卫生间，公区只有一个卫生间使用起来就比较打挤了。如果地下室做成2层，到地下室下面的一层爬楼梯会比较累。

清晖岸是洋房和高层的混合小区，但是我看高层也只有2栋，这样的配置也还能接受。

户型图示意图

4

九里晴川二期楼栋层高比较乱，有7-8层的洋房，也有11、18层的小高层。这次去看的是18层高小高层的一楼带花园的端户户型，建面135，套内112，清水，业主挂价340万，带约156平的花园，无地下室。建面单价约25000左右，其他不带花园的房源挂价集中在19000左右，业主挂这个价格说实话期望值还是偏高了。不过和业主沟通后，他们现在也不是特别着急卖，还想挂起再看下市场，对于这种情况我也是建议她先拿一拿，现在二手房市场确实比较冷，有购房需求的很多客户都跑去看打折的新房去了，等过了这段时间，市场恢复稳定后，再调整一下价格出售是比较可行的办法。

下面的户型图不是很准确，侧面的花园没有画出来，前后侧面的花园面积约156平米。这个套内面积112的户型做了四房，客餐厅做的是竖厅设计，整个户型的过道面积比较少，面积的利用率比较高。四个房间分布在户型的四个角，这对于家里面有老年人一起居住是比较友好的，生活起居相互打扰的机会要小得多。

不足之处就是这个房子是外圈，靠近金通大道，有一定的噪音影响，不过我们在室内把窗户关上的时候还是安静，只是打开窗户外面的车流声就听得比较清楚了。还有就是这个户型布局，有的客户可能喜欢，但是有的客户可能就觉得功能空间被分得比较散。套内112的面积做成四房，除去餐客厅40多平的面积，分给卧室的面积就不多，这样卧室的面积空间就比较小，用起来的舒服度就要打折扣。

户型图（实际的房子在左侧还有一部分的侧花园）

5

说完户型，下面从这两个组团内部的地势平坦度来说一下，两个组团地势都是坡地，小区里面有高差。相对来说九里晴川二期里面的高差更大一些，不过龙湖还是人性化的设置了直升电梯来方便业主到不同高低区域活动。清晖岸的高差坡度要缓一些，在规划修建的时候更多做成了缓坡，这样业主在里面散步的时候舒适度更好。

6

外立面风格，先直接来两张图感受一下。

清晖岸的外立面

九里晴川二期的外立面

从外立面可以直观感受到九里晴川二期更现代，加大了玻璃外立面的面积，这种设计在后期来说更耐旧，给人的感觉更清爽。

7

这两个组团的交房时间相差在两年左右，清晖岸是2017年交房，九里晴川是2019年交房。两年的时间对于以后几十年的使用时长来说几乎没有好大的影响，但是更大的影响是这两年的时差里面不同建筑风格的变迁。清晖岸虽然只是提早两年交房，但是它的外立面偏向当时市场认同的传统洋房风格，而2019年接房的九里晴川二期，其外立面的风格则出现了比较大的变迁，这对以后二手房的交易影响还是很大的，毕竟年轻人更喜欢新型风格的外立面一些。

8

从地段来说，九曲河和大竹林这两个板块都是渝北区比较核心的板块，从这两个板块分布的楼盘就可见一斑，大竹林有龙湖的江与城，新江与城，香港置地的壹江郡，融创壹号院。九曲河则有龙湖的九里晴川，揽境，金科九曲河，融创玫瑰园，华宇御澜湾，高科江澜。而且这两个板块拥有非常长的江景线，以及沿江的金海湾公园，占据了非常丰厚的自然资源。这两个板块，再加上礼嘉沿线江一线，构成了重庆的别墅群，是真正意义上的富人区。如果是我来选择的话，我会选择配套更成熟，到江边的金海湾公园更近的清晖岸。

9

从轨道交通来说，九里晴川二期离轨道站更近，走路到6号线九曲河站在10分钟左右。清晖岸到大竹林轻轨站的步行距离在1公里左右，得走15分钟左右。相比较而言，九里晴川二期到轻轨站的距离更有优势，但是有一面是临6号线的高架桥，有一定噪音影响。

10

九里晴川这边目前在建九曲河学校，据说是个九年一贯制的规划，预计是明年开始招生，但是目前还没有官宣是哪一所学校来承办具体的教学任务。清晖岸这边目前划片入读的是竹林实验学校，也是一所九年一贯制的公立学校。从学校对比来看，虽然九曲河学校还没有落地是哪一个学校来办学，但是从周边以后的生源来看，未来这个学校更胜一筹的概率更大。

11

比较了【清晖岸】和【九里晴川二期】的户型，价格，小区内部布局，外立面，地段，学校，交通和交房时间等因素之后，可以结合自己的需求来选择。如果让我来选，我会选【清晖岸】的大，除了户型价格因素之外，自己对清晖岸现在的小区内部结构，周边配套更喜欢一些，自己更喜欢到江边看哈野江，到运动公园打打球的活动。只是在装修的时候因为有地下室，得花费更多的装修成本，但是装出来的有足够多的功能空间也还是可以接受。

2021.12.25