最近接触了比较多类型的客户，加上朱哥反复强调的一些选盘逻辑与自己的思考，今天的踩盘日记前，严肃认真的写下一段话：

1、在目前的整个经济发展和房地产形势下，买房前请做慎重考虑，房地产今年开始不再是最适合的投资方式，房子回归到居住本身所具备的属性，其投资属性就大大降低，所以请在确实需要自住或改善的前提下才决定买房，特别是普通家庭。自住兼投资中的后者也请不要抱太大希望，如果买得好，大概率也就能稳定跑赢通胀，切莫看到年底各楼盘使出浑身解数的促销，以抄底的心态冲动入手。

2、有购房需求，也请理智量力而行，控制好总的预算与负债比例，勿盲目加大杠杠，因为生活里，除了供房，还有很多更值得我们投入时间金钱和精力的事。特别像别墅类的产品，在未来没有收入将大大增加的预期或本身有充足预算和居住需求的，建议别踮脚买，这涉及到大多数别墅入住需要多买车、没有上限却有最低坎的一大捆装修费用，使用成本高昂，以后转手相对择客不易变现等问题。

3、选择买房请一定慎之又慎，除了关注位置与价格户型折扣外，最重要的一项就是选开发商，现房最佳，优缺点都已真实展现出来。而期房，老百姓赌不起，如果开发商烂尾、或减配潦草交房很多需要整改维修被物业踢球、或不能顺利按时办理产权证导致无法落户读书、禁售期被拖延等，都将会打乱你的生活安排，普通家庭可能因此元气大伤，宁可不买也别买错。目前包括某科、佳某业、某力、某能、某光城、某光100、某代、某茂、花某年、某创及其他小众民营开发商，请尽可能远离。尽量选择国企央企开发的楼盘，因为一切成立的基础是安全。远郊如璧山、江津双福、龙兴等这些区域，除非自己住家，尽量别碰。

4、学区房，目前国家政策已很明确，教育均衡是必然趋势，加上以后老师轮值，考试难度降低，对生活技能和综合能力要求更高后，生源与学校名牌的价值并重，学区房的优势会被逐渐减弱，增值潜力减少，故不建议纯粹为了读书，买完全超出自己工作生活范围的区域。

简要说下比较适合首次置业或首次改善的悦来保利和万科的几个盘前，先让我们看看悦来：

1、重庆首个海绵城市试点，也是全国首批16座海绵城市试点之一， “大雨不积水，小雨不湿鞋”，便是海绵城市最显著的优势。

2、重庆第一个集中供能的居住区，夏季供冷气，冬天供暖气；截至2020年，悦来共建成10个公园、6个绿廊、2个绿岛、2个城市广场，建筑绿地比低至1:1。

3、悦来生态城，由“TOD之父”彼得·卡尔索普亲自执笔规划，以美国洛杉矶为范本，打造重庆首个全域型TOD。

4、有三轨：6号线（国博中心站。礼嘉、北碚、解放碑）、10号线（王家庄-机场-北站-观音桥-鲤鱼池）、13号线规划中（沙坪坝西永-悦来-蔡家-水土）。

5、医疗配套：三甲医院（规划建设中）、渝北区人民医院、金山国际医院、礼嘉儿童医院。

6、商业：悦来荟、木鱼石风情商业街、融创国博商业、北辰商业、高义口TOD商业、会展滨江商业、中央公园360万方商业、礼嘉滨水商圈。

      7、附近有生态城、重庆国际博览中心、仙桃数据谷三大产业。

保利时区 精装小高层

容积率2.59，物业费3.8元/平，接房时间2024年2月。

一期8#、9#：2T3，99/81㎡，170-195万，129/106㎡，220-250万，总层数：17-18F（9#一楼为架空层）

一期6#：99/81㎡，总层数18F，2T4户，170-195万。

核心价值：

1、面积不大，总价一般家庭还可承受，T3T4配置的小高层，相对传统高层，居住舒适度还是挺高，户型设计方正实用，精装省时省精力。

2、付款方式灵活，除首房首贷两成起和支持公积金。

2021.12.13-2021.12.31首付可分期（政策随时会更新或收回，仅供参考，实际以开发商为准，下文保利时光年与和光尘樾同;对需要还款后才有房贷资格，卖房后减免契税及未来有确定款项到位的客户特别适用，预留了一定的时间周期）：

A.建面大于100㎡可用：

首期支付总房款的10%签线下合同;第二笔 2022年6月20日前支付10%并网签；第三笔2022年9月20日前付清首付款办理按揭。

B.（ 大小通用）首期支付总房款的20%并签网签;第二笔 2022年5月20日前支付5%;第三笔2022年9月20日前付清首付款办理按揭。

3、离轨道6号线国博线高义口站不到500米，悦来高义口TOD商圈旁。轨道盘对上班族很友好。

4、悦来生态城以轻轨6号线高义口站为中心，上盖是约40万方的商业、商务，形成集中式配套，向外扩散是住宅区、公园绿地等，是以“轨道+生活+商业+生态”为模型打造的城市型TOD。

5、社区内部造景考究，建筑错落排布，楼栋间不遮挡社区园景；并植入了伦敦海德公园的同款繁星剧场，可举办各种交流化的社区活动。

6、在保利·时区的1公里范围内，有张家溪生态公园、悦来滨江公园等9个公园。

保利时光年 精装小高层与洋房

位置：重庆市渝北区悦融路（北辰悦来壹号售楼部对面）；物业费：3.8元/㎡，容积率：2，接房时间：2023年年底。

小高层：2T6 ，14层，套内70-76，3房130-170万；

洋房：1T4户，8层高，套内80-87平，160-200万。

 核心价值：

1、户型小总价低，进入门槛相对更低，户型紧凑，适合首次置业。

2、首付分期: 

A.首期支付总房款的10%签线下合同; 第二笔 2022年6月20日前支付10%并网签: 

第三笔 2022年9月20日前付清首付款办理按揭。

B.首期支付总房款的20%并签网签; 第二笔 2022年5月20日前支付5%; 

第三笔 2022年9月20日前付清首付款办理按揭。

3、位于悦来成熟区域，国博城商业已陆续开业，旁边北辰壹号也是大盘，高层商业都有。生活便利度更高，离轻轨站国博中心21分钟，需要公交换乘，公交线路会很多。

保利和光尘樾 精装纯洋房

1T2户，套内78-87，总价160-205万（一二期高层清水有几套1.2顶楼层房源，性价比较好）

一期交房时间：2022年12月，容积率：2.5，楼间距：30-60米，绿化率：30%，梯户比：2T4H，朝向：南北朝向，物管费：3.8元/㎡，车位配比：1：1.17，共10栋。

三期洋房交房时间：2023年7月底，容积率：1.5，楼间距：24-27米，绿化率：30-35％，梯户比：1T2，朝向：南北朝向，物管费：3.8／㎡，车位配比:1:1.1，共8栋。

核心价值： 

1、支持公积金，首房首贷三成起，首付两成需看征信和资质

凡申请以下分期政策均不送物业费。

方案1 ：7天签约10%，2022年6月20日10%,

2022年12月20日付清首付款办理按揭

方案2：7天签约20%,2022年6月20日5%,2022年12月20日5%,

2023年1月20日付清首付款办理按揭

方案3：7 天签约10%,2022年6月20日10%,2022年9月20日付清首付款办理按揭

方案4：7 天签约20%,2022年6月20日5%,2022年9月20日付清首付款办理按揭

备注：200万以上房源可使用1、2、3、4号方案，200万以下房源只能使用3、4号方案。

2、三轨道：位于轨道王家庄站6号出口,社区门口即是轨道6/10/14号线（规划中）三线换乘，1站即达悦来，2站即达中央公园。

3、项目对面即万华打造的14万方商业，小区二期门口近3万方商业，两站可到360万方中央公园商圈（在建中）与悦来330万方商圈（规划中）双城市级商业配套. 完全可以满足日常购物需求！

以下是万科两个盘，放一起，供比较参考：

万科未来星光 精装纯板式洋房

套内85平，三房，总价159-180万，一楼带花园，花园面积约17-25㎡

梯户比：1T2户,总层高：8层,容积率：1.5, 绿化率：50%,楼间距：25-40米,物业费：3.8元/㎡（万科物业）, 车位比：1:1.1,接房时间：2022年12月。

核心价值:

1、项目门口公交枢纽站（预计15-20条公交线路，预计悦来中学开学开始运营）

2、国博线、10号线、5号线、3号线、（乘坐门口公交车2-3站可换乘，已通车）

3、13号线距离项目800米（规划中）

4、万科+准现房+精装修+真洋房，园林也有升级，居住体验会很好。

万科森林公园  精装小高层

2梯4户，总高12-14层，套内：81㎡（三室两卫），总价区间：180-195万，容积率：2.0，绿地率：36%，车位比：1:1.2，楼间距：70m，物管：3.2元，接房时间：2023年7月

核心价值：

1、支持本地公积金贷款，支持首付两成。

2、中央公园唯一纯洋楼社区，中央公园南侧高品质低密度居住区（全横厅设计＋新风地暖），南侧道路修通后，直连传统北核心区金开大道，产业多，出租出售都有一定保证。

3、商业：距离360万方商业2.5公里；医疗:距渝北人民医院（已投入使用）3.5公里；交通:9号线春华大道站500米。