之前说过希望自己为弹子石片区和不愿意离核心区太远的客户们找到总价合适的首次改善之所，目前弹子石可供改善选择的盘不多，业态上再有要求就更少了。今天带来的是弹子石东，泛广阳岛片区临江目前唯一的新盘，保利麓谷林语可以做个备选。

说盘之前，先请看几张图。

图一，茶园北及广阳岛片区2021年12月以前拿地情况

图二，第三次土拍南岸区弹子石组团A标准分区A3-6/01、A5-3/07、A11-2/06、A6-1/05、A12-1/05、A13-1/08、A20-1/07部分、A23-1/07地块大致范围，由国瑞地产40.54亿摘得。

图三：南岸区最新详规图

图四：保利麓谷林语周边未来规划图

图五、六：国际迎宾半岛规划为A-G区，以渝航大道为轴，西侧的ACDEG区经过历年建设发展，规划都已经兑现，而弹子石国际迎宾半岛东侧的B区F区还有巨大的空间和土地支撑未来发展。

图七、八：总投资额6849万的重庆CBD弹子石示

范区B标准分区市政6号道路工程已启动招标

文件及工程路网区位图。

      简单总结：1，之前新拿的地块基本都与重庆广阳岛生态城投资发展有限公司密切相关，更利于整个片区统一规划打造，提档升级。

2，弹子石东被规划为中央居住区，国际上普遍称为CENTRAL LIVING DISTRICT（简称CLD）。CLD最重要的两个因素是空间和环境。由若干个居住区组成的可以满足城市居民居住、教育、购物、娱乐、休闲的大型集中型居住区，有难以复制的自然资源与良好地段做强有力的支撑，全新的留白区会很值得期待。

3，市政6号道路工程的招标让弹子石迎宾半岛建设迎来实质性进展，B区路网完工，生态大城的雏形将现。

      开发商与产品本身：

保利，地产开发、物业服务常年稳居央企第一方阵，进入重庆18年深耕重庆主城核心区域，开发了30多个项目。麓谷林语体量最大，200多亩。在原慈母山温泉的位置，是一个离城市核心不远，又有江、山和温泉一体，安静、空气好、视野观景很棒，有度假的感觉，适宜居住。既不用远离城市，还能享受由城市发展带来的红利。将再次验证保利造城的能力：七大住宅组团，以叠拼和洋房为主要业态。利用天然温泉，打造以集温泉会所、运动中心、康养中心、商业中心、亲子乐园为一体的1.8万方商业集群中心。

【基本指标】

总用地面积：约18万方 

总建筑面积：约40万方

总容积率：1.5，首开组团最低仅1.25 

绿地率：35%

建筑限高：18/20/24

规划户数：2474

物业公司：保利物业

接房时间：2023.11.30

接房标准：清水

物业费：洋房3.5 元/平方米 叠拼4元/平方米

T4洋房：建面91㎡，套内81㎡,总价：150-170万。阳台半赠送，飘窗全送，洋房的得房率近88%。主景观面达14.1米，如果只需要两个卧室，可以把客厅旁小卧室打掉，就是一个L厅连8米宽11.2㎡的大阳台，主卧近16㎡，次卧10平㎡，公共空间很大，家庭人口少的居住起来舒适度挺高的。

T4洋房：建面99㎡，套内88㎡，总价：150-170万。进深薄，如果把客厅旁小房间打掉，就是L厅设计，通风采光更好，景观阳台长6.1，8.5㎡，总面宽达15.1米，书房卧室进行动静分区，适合长期家里办公和人口较多的家庭。

T2洋房：建面120㎡，套内105㎡，总价：190-210万。南北通透，1T2户双阳台板式结构，功能分区很好，小阳台晾晒，大阳台景观休闲。如果打掉客厅旁小卧室，L厅，主卧不含卫生间19㎡，次卧11㎡，书房15㎡。适合对空间尺度和通风要求高的家庭。

叠拼，依山而建，共上中下叠6层，层层露台可看江，总价300万左右。

下叠2种，尤其适合喜欢花园的，江汐户型，建面142㎡，套内120㎡，可做四室两厅三卫。一楼一个老人房，一层面积不含花园，73㎡，二楼主卧套房加两个次卧和卫生间，其中一个次卧带衣帽间和露台阳台。

江悦户型建面142㎡，套内123㎡，实得170多㎡，五室两厅三卫，单层近88㎡，一楼设置双房间可做老人房或客房，很实用，因为老人习惯分房睡，都不用上楼，也不会跟年轻人生活习惯有扰。二楼近85㎡，主卧套房加两个次卧和卫生间，其中一个次卧带衣帽间和露台阳台非常方便。

中叠江颂，建面165㎡，套内141㎡，五室两厅四卫，一楼前后双露台加双老人房，单层面积不含厨房外大露台，有111㎡，二楼双套房和客卧。

上叠江澜，建面142㎡，套内121㎡，五室两厅三卫，一楼双卧室，单层96㎡，二楼双套房加客卧。

缺点与前景：1，目前只有弹广路一条2车道的老路经过项目，沿途还没还没正式大规模开发建设，城市界面差。385公交5个站到涂山环线站，沿途道路正在施工拓宽中，这也是以后去广阳岛的一个路径，相信整修好后出行会便利很多。其实麓谷林语的大交通是很好的，黄桷湾立交可通达主城各区。

2，项目周边配套几乎为零，附近是陪都药业（有朋友在这里上班，他说近期不会拆迁，具体以政府文件为准）和污水处理厂（据说是很先进的，外观看上去倒不会遮挡江景）。目前商业和购物，都需要去到最近的和平小区或弹子石及大兴场解决。交房为2年后，那时周边环境改善，加上保利自己的商业配套，基本的生活是可以保证的。所以这个楼盘适合目前不急着入住，先抢占资源，整个片区完全发展起来，土地价格肯定会上涨，也更适宜居住。