这次的看盘日记从一件小事说起，下定决心把头发剪啦，虽然很堵车，但还是选择去之前朋友推荐的宝藏店，在弹子石文化馆后面，以前总要排队的，一到门口，老板娘就热情的认出了我，还不忘补刀长胖了，连脸蛋都长胖啦（竟然说大实话，太过分了），途中有一搭没一搭的聊天，老板娘说生意下降得厉害，特别这次疫情后，以前几乎从早忙到晚上十一二点，好多老客户消费的频次是很高的。现在附近几个小区的住户几乎都换了一轮，加上拆迁又搬走了一批，新买入的很少消费，她的店算周围开得最早的，其他家生意还要差些，我在思考，最早实现发型自由的他们都去哪里了？如果还想留在南岸是否有新的选择？

      正好这几天跑了茶园北的几个楼盘。保利堂悦、龙湖康田麓宸和北大资源紫境府，有种说法茶园北将是茶园价格的天花板。这块地有山有水环境好又离核心区近，充满了想象。

      之前朱哥问茶园商业发展了这么久，有几个星巴克，我想起住那边朋友说她姐姐因为茶园没有星巴克，房子都不敢来装，我就回复好像至今也一个都没有，结果我错了，茶园星巴克奥园城市天地和悦地购物中心两个店。茶园交通有四条隧道：慈母山隧道、南山隧道、江南隧道、真武山隧道；轨道轨道6号线（两站解放碑、三站江北嘴）、8号线（南北走向，跳蹬至朱家坝，途径李家沱、茶园东站、郭家沱）、27号线（东西走向，璧山到东站），内环快速、绕城高速，郭家沱大桥（上层为快速路六纵线公路通道，下层为重庆轨道交通8号线预留轨道交通该通道）等，东站和广阳岛的建设必然让茶园的交通系统再上一个台阶。

       茶园北，其所在的广阳岛智创生态城，作为重庆的六张城市名片之一，已经提升到由重庆市政府重点打造的地位，而绝非由南岸区政府小打小闹的地步。有网友吐槽游览广阳岛不好预约，另一位说广阳岛的建设只证明了一点：ZF真**有钱：围绕生态与智慧，近三年谋划68个建设项目，总投资1000亿以上。今年5月20日，不仅“云签约”15个项目，金额近270亿元，还集中开工了11个重点项目包括场江生态文明干部学院、广阳岛智创生态城城市展厅、经开区博睿庭人才公寓等。附二院、湿地公园、智谷逐步建设当中，还有规划的刘家坪TOD、珊瑚小学或中学。广阳湾智创生态城于12月3日新开7条公交线路，覆盖东港片区、朝天门商贸城和江南医院等区域。龙湖、万科入围刘家坪TOD方案设计，商业配套的问题应该能有效解决。

      保利堂悦收官之作就是唯一在售的三期，兰庭组团，1.06低容积率，最大22米的宽楼间距、开阔尺度、充分保障居住私密性，视野不受遮挡，室内采光与通风也很好。共6栋68套，82栋已售83.84.85.86为南北朝向，87临街加全带底商。明年年底交房，余40多套。卧室和客厅朝中庭，上证面积68-79平，层高6.6米（全挑空，自己现浇）买一层享两层，下叠有花园，上叠有屋顶露台，150-200万.

      保利堂悦高性价比因为是商业性质，商墅=商业+办公+居住，核心的缺点也在于此，市场上几乎谈商色变也是有一定原因：

第一无法落户，自然孩子读书的事几乎不能解决。

第二日常使用水电气费均属商业，比住宅高，细水长流也有个数算。2021年商业水电气收费标准,水费：4.55；电费：0.71；气费：2.375。

第三因为商业，所以贷款虽不占房票，但须首付5成，贷10年，利率也高，相对首付和利息成本更高。对此开发商也有考虑，可申请分期付款到2023年，但特别是目前二手房成交冰点形势下，换房资金来源是极为不易的。

第四就是未来出售时，商业税费高，据现场销售说12个点二手交易多6个点的土地增值税，个税和契税6个点（有待确认）。尽管说我们总得有套房要住的，就住这一套，但房子除了满足住，仍是一个商品，商品总有可能交易的。

第五商业性住宅升值难，原因有：1，价值决定价格，地段的价值决定房价，买的是地段（城市）的配套价值，教育、医疗、商业配套、就业或创业机会等，商业住宅无法享受教育。2，供求关系影响价格，不能读书不能落户，就只能卖给不需要读书落户的客户，能接受的群体更少。

      商墅本身性价比非常高，优势：产权证只算了单层，物业费用不高，不限购不限贷，几乎高层的价格享受的是别墅的低密和空间感，用来自用自住，占据非常核心位置，小区品质，户型好的有一定保值。因为都是自住，所以居住氛围会比较好，入住率高，物业服务也会提高，更适宜居住。目前购买的业主有几类：

1，有其他的房子来解决落户，解决小孩读书问题。买得起商墅的往往不止一套，升值周期有一个比较理性的接受度，这类房子买来主要用于自住自用。

2，年轻人要地段和品质，以几乎高层的价格买入，自住长期自持。

3，年纪大以相对低成本入住叠拼，也没有户口入学需要，纯粹改善品质。

总结：商墅优缺点都很明显，且重庆发展至今，相对其他城市价格不算特别高，纯住宅的可选性还是较大的。是否购买商墅就需要购买者根据自己的实际情况，综合考虑权衡再做决定。

龙湖康田麓宸

品质别墅：套内120-150平，总价195万起

大四房洋房：建面128内111、142平内123，总价171-220万，1楼带花园20-60平。横厅设计，户型方正实用。

     龙湖康田麓宸位置目前看来挺不错，离轻轨站也步行可达，教育配套也很强势（据说珊瑚小学本部和很厉害的初中），但现在的房地产形势下，康田与龙湖的合作，整个项目的顺利推进肯定能保证，但物业本质仍是康田，龙湖只是顾问，产品本身亮点很少，甚至一直风评不太好，如今龙湖洋房与别墅都主打性价比，别墅属于背靠背的花叠，单层面积不大。对于改善居住的品质及未来增值潜力并没有很加分。刚需买房的客户，看重周边的交通教育等配套，算是一个比较好的选择。

       北大资源紫境府  项目占地155亩，21万方，体量：52栋，842户，容积率：1.5，全四房设计，灵动户型，舒适性高，物管费：4.5元，车位比：1：1.5，

北大资源集团上市国企，全国开发50余精品项目，本项目是北大资源集团在重庆开发的首个TOP系项目，紫境系。现房，一期叠拼1.2.7.9号，建面169-186平，总价310-450万，端户大花园总价400万以上。

     下叠建面168，套内144平，实得面积170平（不含花园）无地下室，花园60-500平。

       中叠平层建面187平，套内161平，实得约180平，阳台33平。一梯一户，是个四房三卫的纯板房（有两个卧是是套房设计），南北通透，面宽达15.8米，尺度大，舒适度高，露台飘窗全赠送，两个阳台算一半。适合喜欢大平层低密预算充足的客户。

     上叠建面179平，套内154平，实得240-270平，露台约50平。

     紫境府最大的优点是现房，所见即所得，比较安全。产品本身价值点在于单层面积100平米以上，花园面积最大有500平，周围医院学校配套都可算是茶园的顶配。缺点就是性价比低。

      希望茶园在不远的将来，能够为购房者提供更多优质的好楼盘，不负每一位热爱南岸的人。我会持续关注并更新的！